Projeto em cidade universitária aposta em moradias compactas, gestão digital e atrai investidores estrangeiros em busca de renda em dólar e possível estrutura migratória

A combinação entre déficit habitacional nos Estados Unidos, crescimento das matrículas no ensino superior e pressão por moradias acessíveis em cidades universitárias têm impulsionado, em 2026, um modelo que ganha escala fora do nicho: condomínios de tiny homes voltados à locação estudantil. Em College Station, no Texas, um projeto desse tipo vem sendo estruturado com a participação do músico Kiko, da banda KLB, e do advogado Daniel Toledo, especialista em Direito Internacional, responsável pela modelagem jurídica e operacional do empreendimento.

O projeto está localizado em uma das principais cidades universitárias do estado, sede da Texas A&M University, que reúne mais de 73 mil alunos, segundo dados oficiais da instituição. A pressão por moradia no entorno do campus elevou os preços e abriu espaço para soluções intermediárias, como unidades compactas individuais com cozinha, banheiro e infraestrutura própria.

“O que mudou nos últimos anos é que a crise de moradia deixou de ser um problema restrito às grandes metrópoles e atingiu com força cidades médias com universidades gigantes. Quando a oferta não acompanha a demanda, o mercado tradicional encarece e abre oportunidade para um produto intermediário”, afirma Toledo.

Kiko, que vive entre Brasil e Estados Unidos há mais de 30 anos e mantém uma relação próxima com o mercado local, destaca que sua atuação no projeto está ligada à experiência prática no país. Além disso, ele também participa de iniciativas no setor por meio de negócios ligados ao turismo e, mais recentemente, de uma parceria com Toledo na frente comercial de investimentos.

Terrenos menores, mais unidades e eficiência de capital

O modelo se baseia na aquisição de terrenos urbanos ou semiurbanos com zoneamento adequado para habitação multifamiliar de baixa densidade. Em College Station, lotes de cerca de 1.300 metros quadrados são negociados por aproximadamente US$150 mil, segundo valores de mercado.

Cada terreno pode comportar entre 10 e 16 unidades, dependendo das regras locais. A lógica, segundo os idealizadores, é maximizar a geração de receita por metro quadrado.

“O investidor não está comprando apenas metragem construída, ele está comprando eficiência do solo. Em vez de uma casa ou duas, você transforma o mesmo lote em várias fontes de renda mensal”, afirma Kiko.

Preço acessível e alta ocupação

A atratividade do modelo está na diferença entre o custo para o inquilino e o retorno para o investidor. Dormitórios universitários no Texas cobram entre US$1.200 e US$1.300 mensais por aluno. Já as tiny homes próximas ao campus podem ser alugadas por cerca de US$850, mantendo privacidade e estrutura individual.

“É um produto desenhado para quem quer economizar sem abrir mão de conforto. Quando você encontra esse equilíbrio, a taxa de ocupação tende a ser alta, porque o fluxo estudantil é previsível”, diz o músico.

Segundo Toledo, a parceria com Kiko contribui para aproximar investidores brasileiros e traduzir a dinâmica do mercado americano. “Ele vive o dia a dia nos Estados Unidos e entende o comportamento local. Eu entro com a estrutura jurídica, governança e modelagem do negócio como operação ativa, não como especulação imobiliária”, afirma.

Além do aluguel, o projeto prevê receitas complementares, como internet compartilhada, lavanderia, vagas cobertas e serviços de limpeza. A estratégia busca ampliar a margem e reduzir a dependência exclusiva da locação.

“Quando você agrega serviços, melhora a previsibilidade do caixa. O investidor busca previsibilidade, e o morador valoriza conveniência”, afirma Toledo.

Gestão digital e operação remota

Outro pilar do modelo é a digitalização da operação. Todo o processo, do cadastro à assinatura de contrato e liberação de acesso, é feito por aplicativo. A manutenção é terceirizada localmente, o que reduz custos fixos.

“A tecnologia eliminou a barreira da distância. Hoje o investidor acompanha ocupação, inadimplência e fluxo de caixa em tempo real, o que aumenta o apetite de quem está fora dos Estados Unidos”, explica o advogado.

Imigração exige estrutura real de negócio

Apesar de o projeto também atrair investidores interessados em residência nos EUA, Toledo faz um alerta sobre as expectativas irreais. Investimentos imobiliários isolados não garantem visto.

“O erro é vender a ideia de que comprar um imóvel resolve imigração. Isso não existe. O que pode existir é um negócio ativo, com operação real e geração de receita, que em alguns casos se enquadra em categorias de visto. A imigração analisa substância, não narrativa”, afirma.

Segundo o especialista, existem caminhos legais para investidores, como o visto EB-5, que exige aporte mínimo elevado e geração de empregos, além de outras categorias voltadas a empreendedores, mas todos dependem de critérios rigorosos .

Demanda estrutural sustenta o modelo

O avanço das tiny homes universitárias reflete uma tendência estrutural do mercado imobiliário americano. Cidades com universidades e polos de inovação enfrentam crescimento populacional acelerado, enquanto a oferta de moradia não acompanha o ritmo.

A estratégia do projeto é focar em regiões com alta demanda, legislação favorável e possibilidade de construção modular, posicionando o modelo como alternativa entre dormitórios tradicionais e imóveis convencionais.

Nesse cenário, a proposta combina acesso mais barato para o estudante e retorno recorrente em dólar para o investidor, em um formato que ganha escala à medida que a crise habitacional se intensifica fora dos grandes centros.